Lunes, 30 Abril 2018 00:00

Cómo impactará la subasta de terrenos del Estado en la Ciudad de Buenos Aires

Escrito por  Dardo Villafañe
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"Vender aceleradamente lleva a saturar el mercado", dice el especialista Néstor Magariños.

Hace 2 semanas, el Estado Nacional, a través de su Agencia Administradora de Bienes del Estado (AABE), sumó 3 nuevos grandes predios a su lista de remates en la Ciudad de Buenos Aires.

¿Qué tipo de impacto tendrán estas subastas, tanto desde el punto de vista urbanístico como en lo referente al mercado inmobiliario?

El arquitecto Néstor Magariños, especialista en temas urbanos, reflexiona sobre las consecuencias a futuro de este programa de ventas y da su visión respecto a las correcciones que podrían aplicarse al criterio adoptado por las autoridades de CABA y también del Gobierno nacional.

"La AABE es víctima de su propio éxito inmobiliario. Lo que desde una óptica privada se ve como un éxito y un boom de ventas, desde la visión pública debería analizarse a partir de otras perspectivas, porque vender activos públicos tiene ingredientes que van más allá de la renta inmediata. Por ejemplo, Puerto Madero lleva 25 años vendiendo tierras, lo cual le permitió al mismo tiempo organizar un flujo de caja que financió una urbanización de calidad y adherir a su patrimonio una parte interesante de la valorización del suelo que producía", dice Magariños.

¿Hay, entonces, posibilidad de gestionar correctamente la venta de lotes fiscales, atendiendo a la vez el negocio y el impacto urbano?

—Es que la AABE tuvo y tiene tierras equivalentes, al menos, a un Puerto Madero. Algunas, como las tierras frente a Catalinas, se han vendido correctamente, incluidas en un plan de sector relacionado con la Autopista Ribereña, que se financia con parte de esos fondos. La intención urbana está fundada y da señales claras tanto para los ciudadanos como para los inversores. Algo similar podemos decir sobre las tierras vendidas en el marco del desarrollo de la ex playa ferroviaria de Palermo, aunque en este caso la venta no tiene relación directa con la financiación de la urbanización de las tierras.

¿Cuáles serían los ejemplos en contrario?

—La contracara de estos ejemplos son la gran cantidad de lotes aislados cuya venta no responde a ningún criterio urbanístico y en los que no ha quedado claro la utilidad de la venta. Si tenemos en cuenta las capacidades de la industria de la construcción y las posibilidades de absorción de la demanda de viviendas y servicios, colocar muchos lotes de buen tamaño en la plaza nos conduce más a generar un stock de tierras privadas en espera que a la producción de nuevos emprendimientos.

¿Qué impacto negativo generaría este tipo de especulación?

—Al encontrarse estos lotes mayoritariamente en el sector norte y pudiente de la ciudad, tampoco ayudan a la búsqueda de un mejor equilibrio con el sur, desde siempre postergado. Las últimas noticias no son alentadoras, ya que en vez de concentrar el esfuerzo en el desarrollo de sectores específicos de la ciudad, el despliegue es cada vez mayor. Villa Urquiza, Colegiales, Retiro, Villa Adelina y otros suman emprendimientos de similar concepto.

¿Cuál debería ser el criterio a adoptar por el Estado en esta materia?

—Hoy, las ciudades mejor organizadas intentan actuar en el mercado de tierras con políticas sofisticadas de apalancamiento de los planes públicos. Ayudando a regular los precios de la tierra y el acceso de sectores de la población que no lo logran tan fácilmente con las reglas del mercado.

En resumen: el mercado de suelos y la valorización inmobiliaria requieren de plazos largos, vender aceleradamente lleva a saturar el mercado y perder oportunidades. La política de ventas, tal como se viene realizando, debe reemplazarse por formas más complejas de actuación.

Dardo Villafañe

 

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