Lunes, 28 Mayo 2018 00:00

Los administradores de consorcios en la mira: hay tres denuncias por día

Escrito por  Clarín
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Encabezan el ranking de sancionados por Defensa al Consumidor de la Ciudad.

Que liquidan las expensas de forma sospechosa. Que no mantienen los espacios comunes. Que no muestran la documentación. En la Ciudad, hay más de tres denuncias por día contra administradores de consorcios. Y son los más sancionados por Defensa al Consumidor, con multas que totalizaron más de $ 4,8 millones entre enero y abril.

Así lo reveló la Dirección de Defensa al Consumidor, que depende de la Secretaría de Atención Ciudadana del Gobierno porteño, que en el primer cuatrimestre del año recibió 327 denuncias contra administradores. La mayoría de los casos no lograron resolverse en la audiencia de mediación y terminaron en el labrado de multas.

La infracción más frecuente es la falta de transparencia en la liquidación de expensas, con un 28,3% de las sanciones. En un 17,5% de los casos los administradores no se ocupaban de mantener las áreas comunes. Y un 15% de los vecinos se quejó de que no les permitían ver la documentación del consorcio. Otros motivos de reclamo son no ejecutar lo que decidió la asamblea de propietarios (13%), y pedir que se depositen los fondos en la cuenta del propio administrador en lugar de en la del consorcio (6%).

Las denuncias en Defensa al Consumidor contra empresas o comercios suelen resolverse en audiencia de conciliación en ocho de cada diez casos. En cambio, si los denunciados son administradores, así se zanjan apenas dos de cada diez conflictos. Es por eso que lideran el ranking de infracciones en esa área: 161 multas, equivalentes a $ 4.821.048 en total.

La actividad es regulada desde 2003 por la Ley 941, que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios, que depende de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. Ese registro fue pensado para asesorar a los vecinos consorcistas y recibir las denuncias por incumplimientos a la norma.

A Adrián Hilarza, de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), no lo sorprenden estas estadísticas oficiales. “Sé que hay administradores que no cumplen la ley: muchos se creen que son dueños y terminan siendo desprolijos en el manejo del dinero -acepta-. Pero la poca participación de los propietarios en las asambleas también lleva a que aumente el nivel de choque. Se quejan después de que las decisiones ya fueron tomadas”.

El legislador Sergio Abrevaya (GEN) es autor de la Ley 3.254, que modifica la Ley 941 y establece más controles a las administraciones por parte de los vecinos. Desde el año pasado el diputado se reúne con asociaciones de consorcistas para diseñar un proyecto de baja de expensas. “El 80% de los problemas de los que nos hablan tienen que ver con administradores”, cuenta. Y reclama más controles por parte del Gobierno porteño, porque “la gente que fue al Registro Público de Administradores dice que no encuentra soluciones”.

Una de las que recurrió al Gobierno porteño fue Elena P. (83), que no se llama así pero prefiere mantener su apellido en reserva. Vive en Palermo, en un departamento con cochera que quiso poner a nombre de sus hijas. Cuando fue a hacer el trámite, vio que la administración había dejado sin abonar las rentas de su garaje durante todo un año. Tras el reclamo, la administradora pagó las tasas que debía, pero luego las cobró en las expensas a todos los consorcistas. “Ya la denunciamos con abogado porque no liquida los gastos con el formato que exige el Gobierno de la Ciudad. En la audiencia de conciliación dijo que iba a cumplir, pero nunca lo hizo”, recuerda.

Mario C. (65) también prefiere mantener en reserva su identidad. Vive en Villa Urquiza, a pocas cuadras de la estación de subte Echeverría. Dice que el administrador cobra las expensas en su cuenta bancaria personal en lugar de en la que está a nombre del consorcio. Dice que maneja los fondos del edificio como si fuera su propio dinero. Y que las obras que inicia pocas veces son autorizadas por la asamblea. Lo denunció ante Defensa al Consumidor y logró que se le aplicaran multas por $ 45.000. “Me enteré de que es reincidente, por eso la sanción fue tan severa”, precisa.

Desde Atención Ciudadana explican que los consorcistas tienen herramientas a mano. Por ejemplo, pueden remover al administrador. El primer paso es llamar a asamblea y pedir que se incluya ese punto dentro del orden del día. Si no hay quórum, quienes estén presentes pueden igualmente votar la remoción pero, para que la decisión quede firme, deberán pasar 15 días desde la notificación. En ese período, los vecinos que no asistieron podrán pronunciarse a favor o en contra.

A su vez, si los propietarios detectan que las expensas se liquidaron de forma incorrecta, pueden intentar recuperar el dinero, pero para eso es necesario denunciar penalmente al administrador si este cometió un delito tipificado. También pueden pedir un embargo cautelar para que no se frustre el reclamo si el administrador decidiera declararse insolvente.

Para resolver problemas en las administraciones, Atención Ciudadana creó la herramienta Consorcio Participativo, cuyo proyecto fue enviado la semana pasada a la Legislatura. Se trata de una plataforma gratuita que les permitirá a los vecinos visualizar toda la información del edificio donde viven, votar online y acceder a un chat interno para hacer y valorar propuestas. Los administradores podrán usarla para liquidar expensas, pagar salarios del personal, emitir comunicados y llevar un sistema de tickets para los reclamos que hagan los vecinos.

“Desde la Ciudad tenemos el objetivo de profesionalizar la actividad y generar herramientas de participación que aseguren la mayor transparencia posible”, explica Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana.

Los administradores no ven con buenos ojos la iniciativa. “Ahora el Estado tendrá acceso a todos los intercambios entre consorcistas y administradores, y eso es información privada que luego puede ser comercializada”, advierte Hilarza.

Con la eliminación de certificados, arrancó el plan oficial para bajar las expensas

Por otra parte, las administraciones están incluidas en el plan del Gobierno porteño para bajar las expensas. En marzo se derogó la disposición que las obligaba a llevar un libro de datos periódicos, lo cual demandaba $1.000 por año.

Los encargados, un factor clave en los gastos comunes

Según las agrupaciones de consorcistas, el 80% de las expensas son para pagar el sueldo del portero. Es por eso que, como parte de un plan del Gobierno porteño para reducirlas, se propone eliminar del Código de Edificación el requisito de construir vivienda para el encargado en los edificios de más de 15 unidades.

En marzo, los porteros cerraron una paritaria del 12% en dos tramos y una suma no remunerativa de $ 6.000 en tres cuotas. Para septiembre se prevé una revisión, en función de la inflación. En 2016 habían obtenido una suba de casi el 40%, y en 2017, del 21% con cláusula gatillo.

Los consorcistas se quejan porque el Suterh, el gremio de los encargados, discute paritarias con los administradores, cuando los verdaderos empleadores son los vecinos.

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