Viernes, 29 Mayo 2020 00:00

La crisis de los inmuebles excede a la pandemia - Por Fausto Spotorno

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El sector inmobiliario es uno de los más golpeados por la crisis. En abril, en la ciudad de Buenos Aires se firmaron solamente siete escrituras, porque no se podían operar realmente.

 

Pero antes de la pandemia, el sector ya estaba en crisis. La cantidad de firmas en los primeros meses del año estaban cayendo a un ritmo de 33% anual y, antes de eso, ya veníamos de dos años consecutivos de bajas. No sólo eso, sino que hay récord de inmuebles sin vender y la relación entre precio y salario es la más baja de la historia. Todo ello pareciera indicar que se vienen tiempos de bajas de precio en este mercado, aunque no está tan claro qué tan rápido o lento será ese proceso. Aunque la pandemia podría acelerarla.

Cuando un mercado está en equilibrio, no hay excedentes ni escasez. Si el precio de un bien estuviese por debajo del equilibrio, habría muchos compradores queriendo comprar y pocos vendedores tratando de vender. Lo cual causaría escasez o desabastecimiento. Eso, por ejemplo, sucede cuando los gobiernos establecen precios máximos. Pero si el mercado es libre, la escasez haría que los consumidores estén dispuestos a pagar más por esos bienes. A medida que el precio va subiendo, más vendedores comenzarán a ofrecer producto y menor será la cantidad que los compradores deseen comprar. Así, hasta que llegar a un precio en el que la cantidad de ofrecidos sea igual a la demandada.

Por el contrario, cuando el precio está por encima del equilibrio sucede lo opuesto. En este caso, no habrá faltantes de productos, sino sobrantes. El precio muy alto provoca que muchos quieran vender, pero que pocos quieran comprar. Por lo tanto, habrá excedentes de bienes ofertados y muchos inventarios por vender. Esta realidad, parece ser la que se observa en el mercado inmobiliario, al menos en Capital Federal.

Hay cuatro indicadores que parecen confirmar esta hipótesis. En primer lugar, el último informe inmobiliario de la UADE indica que el precio promedio publicado del metro cuadrado en Capital Federal era de u$s 3394 para los departamentos usados y de u$s 3759 para los nuevos. Además, el informe indica que estos valores implican que hoy se necesitan 5,5 salarios para comprar un metro cuadrado de un departamento nuevo o 5 para comprar uno usado. Es el valor más alto de la historia. Sólo para ponerlo en perspectiva, una década atrás, en el 2010 se necesitaba la mitad y dos décadas atrás en el 2000 se requería algo más de un sueldo para comprar un metro cuadrado, o sea un cuarto de lo que vale hoy un metro cuadrado en términos de sueldo.

En segundo lugar, la oferta de inmuebles sin vender es elevadísima, tocó un récord histórico en marzo, según el índice de oferta inmobiliaria que elabora Soledad Balayan para Maure Inmobiliaria. Este indicador bajó en abril, pero posiblemente, eso fue causado por la imposibilidad de operar ya que el registro de propiedad estaba cerrado y no se podía escriturar. Además, nos encontramos con que más allá del número ridículamente bajo de abril, la cantidad de operaciones inmobiliarias es bajísima.

En 2019, en promedio, se hicieron 2787 escrituras mensuales, cuando entre 2017 y 2018 se hicieron en promedio casi 5000 escrituras mensuales, lo que resulta incluso poco comparado con las 7800 que tuvimos en promedio durante la década del '90 o las 6000 que se observaron durante los años 2003 a 2016.

O sea, hoy nos encontramos con precios que son realmente elevados en términos históricos, con muy pocas operaciones y un excedente de inmuebles por vender que no baja. Estos datos indican que los valores de los inmuebles están por encima de un precio de equilibrio y por lo tanto, deberían tender a bajar. La pregunta es qué tan rápido sucederá eso y cómo puede jugar la pandemia en ello.

El problema con los precios de los inmuebles es que los dueños tienden a esperar cuando el precio no es el que desean y esto provoca que el ajuste de precios sea muy largo. Lo que puede acelerar el proceso es la aparición de inmuebles nuevos que se vendan a precios más bajos o si por alguna razón económica los vendedores se ven forzados a acortar los tiempos de venta. Las crisis provocan este efecto.

Hoy se dan dos factores que pueden acelerar o empujar hacia abajo los precios en los próximos meses. Es posible que con la fuerte recesión que se va a experimentar en Argentina haya más vendedores con urgencia por vender. Al tiempo que la devaluación del tipo de cambio libre ha reducido mucho el costo de construir en dólares, lo cual, puede provocar que haya una oferta de inmuebles más baratos. Tengamos en cuenta que el tipo de cambio real del tipo de cambio libre es el más alto desde 2002. Ello puede ser un fuerte incentivo para que aparezcan nuevos inmuebles más baratos. Sea como sea, el precio de los inmuebles en el futuro será más bajo.


Fausto Spotorno

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Fundado el 4 de agosto de 2003

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